Glossaire · 24 termes
Glossaire de l'expertise immobilière
Définitions des termes techniques et juridiques que vous rencontrerez dans une expertise en valeur vénale. Référence pour avocats, notaires, mandataires et particuliers — adapté à la pratique française.
A 1 terme
- Abattement pour durée de détention
- Réduction progressive de l'assiette imposable de la plus-value, fonction de la durée de détention. Exonération totale d'IR au-delà de 22 ans, exonération de PS au-delà de 30 ans.
B 1 terme
- Bilan promoteur
- Méthode appliquée aux terrains à bâtir : à partir d'un programme prévisionnel, on déduit le chiffre d'affaires probable, les coûts et la marge, pour remonter à la valeur du foncier.
C 4 termes
- Contradictoire
- Principe procédural selon lequel toute partie peut connaître et discuter les éléments avancés par l'autre. Une expertise contradictoire intègre les conseils des deux parties — visite commune, échanges sur les hypothèses, rapport connu de tous.
- Comparable
- Bien de référence utilisé pour étayer une valeur. Doit être proche en localisation, typologie, surface, état et date de transaction. Le retraitement des écarts est documenté dans le rapport.
- Cerema (DVF+)
- Le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement diffuse la base DVF+ (Demandes de Valeurs Foncières), source publique de référence pour les mutations immobilières en France.
- Charte de l'expertise
- Référentiel professionnel français qui énonce la déontologie, les méthodes et le contenu attendu d'un rapport d'expertise. 6ᵉ édition publiée en novembre 2025.
D 2 termes
- Date de valeur
- Date à laquelle la valeur est appréciée. En succession, c'est la date du décès. En IFI, le 1er janvier de l'année. Dans un divorce, généralement la date de jouissance divise ou de partage.
- DMTG — aussi : Mutation à titre gratuit
- Déclaration de Mutation à Titre Gratuit. Document fiscal transmis à l'administration dans le cadre des successions et donations.
E 2 termes
- Expertise judiciaire
- Expertise ordonnée par un juge dans le cadre d'une procédure. L'expert est désigné parmi une liste judiciaire. Le rapport est versé au dossier de procédure.
- Expertise amiable
- Expertise commandée par une partie ou conjointement, hors procédure judiciaire. Représente la majorité des missions d'expertise en France. Le rapport peut servir en amont d'un procès ou pour éviter le procès.
I 3 termes
- IFI — aussi : Impôt sur la fortune immobilière
- Impôt sur la Fortune Immobilière. Remplace l'ISF depuis 2018 pour la composante immobilière du patrimoine. Seuil de déclenchement : 1 300 000 € de patrimoine net.
- Indemnité d'éviction
- Indemnité due au locataire commercial dont le bail n'est pas renouvelé. Calculée comme la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des indemnités accessoires (déménagement, réinstallation, perte temporaire).
- Indivision
- Situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans qu'aucune part matérielle ne soit individualisée. L'expertise est fréquente pour préparer la sortie d'indivision.
L 2 termes
- Lettre de mission
- Document signé qui définit le périmètre, la finalité, la date de valeur, la base documentaire et les honoraires de l'expertise. Obligatoire avant tout engagement.
- Liquidation-partage
- Opération de partage des biens d'une succession ou d'une indivision. L'expertise sert à fixer la valeur des biens à partager pour permettre des lots équilibrés.
M 2 termes
- Méthode par comparaison directe
- Méthode d'évaluation s'appuyant sur des références de mutation comparables, avec retraitement des écarts. Méthode dominante pour les biens d'habitation.
- Méthode par capitalisation
- Méthode appliquée aux biens loués ou produisant des revenus, par capitalisation des revenus nets à un taux de marché.
P 2 termes
- Plus-value immobilière
- Différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Imposée à l'impôt sur le revenu (19%), aux prélèvements sociaux (17,2%) et à une surtaxe pour les plus-values importantes.
- PLU — aussi : Plan local d'urbanisme
- Plan Local d'Urbanisme. Document qui définit les règles d'utilisation du sol à l'échelle communale ou intercommunale. Détermine la constructibilité et donc la valeur d'un terrain.
R 1 terme
- Régime matrimonial
- Régime juridique qui organise les rapports patrimoniaux entre époux. La liquidation d'un régime, notamment lors d'un divorce, suppose souvent une expertise des biens immobiliers.
S 2 termes
- Sol-et-construction
- Méthode combinant la valeur du foncier nu et le coût de reconstruction à neuf déprécié. Utile pour les biens atypiques sans comparable proche.
- Servitude
- Charge imposée sur un bien (le fonds servant) au profit d'un autre bien (le fonds dominant). Servitudes de passage, de vue, de cour commune : à intégrer à l'évaluation.
V 2 termes
- Valeur vénale
- Prix qu'un bien aurait pu obtenir, à une date donnée, sur le marché libre entre un acheteur et un vendeur normalement informés, agissant sans contrainte particulière.
- Valeur locative
- Loyer annuel qu'un bien pourrait théoriquement produire sur le marché libre. Utilisée pour évaluer un local loué ou pour fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé.