IFI
IFI et immobilier : comment valoriser un bien pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux foyers fiscaux dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier. La valeur déclarée conditionne directement le montant de l'impôt — et engage le contribuable en cas de contrôle. Cette page explique comment l'administration apprécie la valeur, quelles décotes sont admissibles, et quand un rapport d'expert protège.
La valeur retenue par l'administration : valeur vénale au 1ᵉʳ janvier
La valeur retenue pour l'IFI est la valeur vénale du bien au 1ᵉʳ janvier de l'année (CGI art. 973). Cette valeur correspond au prix que le bien obtiendrait s'il était mis en vente, sur le marché libre, à cette date — non pas le prix d'achat, ni la valeur cadastrale, ni la valeur d'assurance.
L'administration accepte plusieurs méthodes d'évaluation : la méthode par comparaison (références de mutation), la méthode par capitalisation des revenus pour les biens loués, et la méthode résiduelle pour les terrains à bâtir. Le choix de la méthode doit être justifié dans la déclaration en cas de question.
Les décotes admissibles
- Résidence principale : abattement automatique de 30 %.
- Indivision : décote pratiquée pour tenir compte de la difficulté de vente d'une quote-part (généralement 15 à 30 % selon les circonstances).
- Démembrement (usufruit / nue-propriété) : valorisation selon le barème fiscal de l'art. 669 du CGI.
- Bien loué : décote d'occupation possible (5 à 20 % selon la nature et la durée du bail).
- Bien protégé (monuments historiques, baux ruraux long terme) : exonérations partielles sous conditions.
Le barème 2026 (rappel)
L'IFI est calculé par tranches, à partir de 800 000 € (tranche à 0 %), puis 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 €, et 1,5 % au-delà. Le seuil de déclenchement effectif est 1 300 000 € de patrimoine net.
Un mécanisme de plafonnement existe : l'IFI plus l'impôt sur le revenu ne peuvent excéder 75 % des revenus de l'année précédente.
Quand un rapport d'expert protège-t-il ?
Le contrôle fiscal IFI est ciblé : l'administration dispose des données DVF, des annonces immobilières, et croise les déclarations avec les transactions récentes. Une valeur déclarée significativement inférieure aux comparables expose à un redressement avec intérêts (0,20 % par mois) et pénalités (40 % en cas de mauvaise foi).
Un rapport d'expert établissant la valeur au 1ᵉʳ janvier — avec comparables documentés et méthode explicitée — constitue la défense la plus solide. Pour les patrimoines supérieurs à 3 M€ ou comportant des biens atypiques, le rapport est généralement amorti dès la première année par l'optimisation légitime qu'il permet.