Indivision
Indivision immobilière : comment sortir, partager ou vendre — rôle de l'expert
L'indivision naît souvent d'une succession ou d'une séparation. Tant qu'aucun des indivisaires ne veut sortir, elle dure. Dès que l'un veut sortir, il faut décider d'une valeur — et c'est là que l'expert intervient. Cette page expose les trois voies de sortie et le rôle exact de l'expert dans chacune.
Trois voies de sortie
- Partage amiable : les indivisaires s'accordent sur la valeur, sur la répartition (lots) ou sur le rachat d'une quote-part par l'un d'eux.
- Vente conjointe : tous les indivisaires acceptent la vente du bien à un tiers ; le prix est ensuite partagé selon les quotes-parts.
- Licitation judiciaire : à défaut d'accord, l'un des indivisaires saisit le tribunal pour ordonner la vente aux enchères (art. 1686 du Code civil).
Le partage amiable : la voie la plus simple — quand elle est possible
Le partage amiable suppose que tous les indivisaires sont d'accord sur la valeur du bien et sur les modalités du partage. C'est devant le notaire que l'acte est signé. Lorsque le bien est unique et indivisible, on parle souvent de soulte : l'un rachète les quotes-parts des autres en versant la différence.
L'expertise sert ici à fixer la valeur de référence acceptée par tous. Une expertise contradictoire — où chaque indivisaire est représenté — réduit le risque de contestation ultérieure.
La vente conjointe
Lorsque les indivisaires s'accordent pour vendre, le bien est mis sur le marché et le prix de vente partagé au prorata. L'expertise est utile pour fixer le prix d'asking et éviter une cession à un prix trop bas (ce qui priverait l'un des indivisaires d'une partie de sa quote-part).
Toute opposition de l'un des indivisaires bloque la vente, même si tous les autres sont d'accord — il faut alors passer par la licitation judiciaire.
La licitation judiciaire
Le Code civil (art. 815 et suivants) prévoit que nul n'est tenu de rester dans l'indivision. L'indivisaire qui souhaite sortir peut saisir le tribunal pour ordonner la licitation — vente publique du bien aux enchères.
L'expert immobilier est généralement désigné par le juge pour fixer la mise à prix. C'est une étape déterminante : une mise à prix trop élevée peut faire échouer l'enchère ; trop basse, elle lèse les indivisaires. Le rapport est versé au dossier de procédure et discuté contradictoirement.
L'audience adjudicataire se tient au tribunal judiciaire compétent. Pour les biens de la Côte Bleue, c'est le tribunal d'Aix-en-Provence ou de Marseille selon la commune.
Cas particulier : indivision successorale
Lorsque l'indivision résulte d'un décès, le notaire chargé de la succession peut commander une expertise dès l'ouverture de la succession — utile pour la déclaration fiscale (DMTG) et pour anticiper le partage. Plus le rapport est précoce, moins les héritiers risquent de se trouver dans une impasse plus tard.
Voir l'article dédié sur l'[expertise immobilière en succession](/fr/ressources/articles/evaluer-bien-immobilier-succession-france/).